dimarts, 15 de juliol de 2008

Especulació Urbanística a la Vall d'Albaida (II)

Els PAI a al Vall d’Albaida

A continuació analitzarem cas per cas quina es la situació als pobles de la Vall d’Albaida on s’han presentat PAIs. En les dades utilitzades en alguns casos hi ha hagut un ball considerable pel que fa al nombre d’habitatges dels PAI que apareixien a la premsa. He optat per donar prioritat a la informació facilitada per la CEVA (Coordinadora Ecologista de la Vall d’Albaida), que en moltes ocasions rebaixava les xifres aparegudes a la premsa però resulta més fiable ja que està el.laborada sobre la informació dels projectes.

Fontanars dels Alforins

En aquest poble d’uns 1000 habitants, situat al oest de la vall d’Albaida, es va presentar un PAI amb el projecte “Residencial Golf Fontanars”, que contempla la construcció de 800 vivendes[1], un hotel i un camp de golf a les de Sant Elies i Ca el Peller.

Aquest projecte es construiria en sol rústic a una zona amb vinya i pinars que ha estat declarada LIC (Lloc d’Interés Comunitari) al 2002 per part de la Conselleria d’Habitatge i Medi Ambient[2].
Josep Sorribes, professor d’Economia Regional i Urbana de la Universitat de València diu a un article que “el terreny afectat te unes qualitats ambientals, etnològiques, històriques i paisatgístiques que mai no serien abastables per la xifra indicadora d’un preu de mercat”(...) “ estem confonent una vegada més l’interes d’un reduït grup social que te molta capacitat de condicionar la política (els promotors immobiliaris ) amb l’interes general” [3]

En aquest cas, el projecte no naix d’un grup inversor estrany al poble, al que l’absència de vinculació amb la població i el paisatge suposa un “meninfotisme” complet... Al darrere de tot hi ha Vicent Francés, un constructor de Fontanars amb una empresa de construcció a Ontinyent (Construcciones Francés i Promociones Francés[4]). Els terrenys ja havien estat adquirits prèviament. Tot i tindre una empresa de construcció, per a dur a terme el projecte van crear una empresa “Espacios Medioambientales Fontanars S.L. , on hi havia la filla del constructor i dos socis més.

Aquest projecte va provocar una fractura social al poble. Cal contemplar l’impacte d’una urbanització que suposaria un increment de la població d’un 240%[5], amb un perfil socioeconòmic determinat ( cases de 200m2 adossades i de 500 m2 aïllades), que esborrarien la capacitat de decisió i la identitat dels Alforins. Si comparem l’espai urbanitzat que ocupa el poble (321.108 m2) amb l’espai que s’ha requalificat (1.200.000 m2) ens adonem del abast del que es plantejava.

L’alcalde, lluny de ser una part imparcial en aquest enfrontament entre els partidaris i opositors del PAI, va ser un dels que el recolzà més activament, en unes declaracions, Vicent Ribera, l’alcalde del poble, va dir que “Si no el fan a Fontanars el faran a altre lloc prop d’ací i l’aigua que s’utilitzarà serà la mateixa”[6]. El seu argument no es doncs que hi ha aigua suficient... sinó que per a que la barbaritat es faça i es beneficien uns altres, que es “beneficie” el poble. La cosa no quedava ací, poc després, la televisió local de Fontanars emetia un publireportatge sobre la urbanització on es podia vore l’alcalde promocionant el projecte, com una opció de futurs per a la població. En aquest tipus de publicitat, sempre es maximitzen els guanys mentre els costos socials i ambientals son minimitzats.

En el cas de Fontanars, a aquest projecte caldria afegir el d’un centre penitenciari, un embassament del trasvassament Xúquer-Vinalopó, un parc eòlic i una planta de destrucció de pneumàtics... tot un panorama si s’acabara materialitzant[7].

Al poble, en oposició a aquesta ofensiva, es van realitzar diverses assemblees per a que els promotors i l’alcalde donaren explicacions. Segons Tomàs Bordera, veí de Fontanars i membre de la plataforma que s’oposà al PAI, aquesta situació va portar a la divisió del poble, seguint una fractura que barrejava fidelitats al alcalde (del PP) i interessos econòmics. Es van presentar prop de 90 al.legacions al projecte, però aquestes foren ignorades per l’ajuntament, que va aprovar el Pla.

Finalment, el PAI va ser retirat, però no per les autoritats, sinó per el mateix constructor. En una carta pública datada al 30 de Juny, Vicent Francés comunica que “resulta necessari desistir de l’actuació urbanística” per les amenaces rebudes per la seva família (diu que l’amenaçaren de mort) i perque el revol alçat per l’oposició al PAI havía “alterat la pau social” del poble (el vocabulari emprat recorda al d’un altre règim)[8]. Tot i això, Francés continuava defensant en la mateixa carta els beneficis que hauria generat per al poble el seu projecte.

Poc després d’això, al setembre del 2005 apareixen avantprojectes i consultes a l’ajuntament d’Ontinyent per dur a terme nous PAI.


Ontinyent

En el cas d’Ontinyent, des dels anys 60’ s’ha produït una proliferació descontrolada de les cases de camp, les “casetes”. Gran part de les construccions son il.legals, o aprofiten un permís per fer una construcció d’us agrícola (per guardar les eines dels agricultors..) per construir un xalet. A més a més, durant els últims anys, han aparegut diverses urbanitzacions segregades del nucli urbà, que malgrat no estar construïdes mitjançant un PAI, donen el mateix resultat; cases de luxe amb gespa i piscina que disparen el consum d’aigua i la ineficiència energètica.

El 22 de setembre del 2005 es presenta un avantprojecte de PAI a “la Ponseta”, en uns terrenys que caldria requalificar, promogut per Construcciones Francés amb unes 100 vivendes a fora del casc urbà.

Un més després, apareix altra notícia segons la qual, un grup “d’hostalers i empresaris” tanteja l’ajuntament sobre la realització d’un PAI a la finca de l’Alianda. Aquest incloïa un camp de golf de 9 forats, hotel, balneari, 1.500 vivendes i una planta embotelladora d’aigua... que suposarien una inversió d’uns 42 milions d’euros[9].

Per les mateixes dates s’hauria produït altra consulta al ajuntament (sense presentar tampoc cap projecte) on parlaven de fer un camp de golf i 4.000 vivendes a la zona de la Casa Vella i Casa Sanchis...

En els dos casos l’ajuntament va desestimar les propostes, tot dient que no era el model de creixement que volien per a la ciutat.


Bocairent

Uns mesos després, el 21 de desembre del 2005 es presenta un PAI a Bocairent (las Peñas Resort). En aquest cas, es tractava de la construcció de 1500 cases de luxe i un camp de golf fora del poble i a tocar del Parc Natural de la serra de Mariola. El projecte, que en un primer moment incomplia la normativa de la LUV es va retirar per tornar-lo a presentar.

En aquest cas, la contestació social va fraguar ràpidament una coordinadora contra la macrourbanització, que integrava també gent de Banyeres (el projecte quedava a 1km del nucli urbà de Banyeres i a 3 km de Bocairent).

L’ajuntament va tractar d’aprovar ràpidament una ordenança local necessària per a crear un marc d’aplicació per als PAI però no ho va aconseguir després que un dels transfugues del PSOE votara en contra de forma imprevista. Davant la polèmica que s’havia alçat al poble, l’alcalde es va comprometre a realitzar una consulta popular (que no tindria un caràcter vinculant...).

En aquest cas, el projecte serà desestimat el 29 de juny del 2006 davant l’informe negatiu de la Conselleria de Territori i Habitatge[10]. En el seu comunicat, l’alcalde també fa menció a l’oposició sorgida des de la coordinadora contra la Macrourbanització (tot i els seus intents de boicotejar-la, negant-los l’ús del teatre per realitzar reunions..). Per la seva part, els membres de la coordinadora van expressar en un comunicat la seva preocupació ja que es seguia defensant el model de creixement del PAI i era possible que es trobaren amb nous intents en un futur. Aquestos demanaren un “compromís institucional de la totalitat dels responsables polítics que assegure la inviabilitat, ara i en el futur, d'aventures urbanístiques d'aquesta classe”.


Albaida

Sobre les mateixes dates en les que pareixia que s’estava tombant el projecte a Bocairent, es va fer pública l’existència de negociacions entre Juan José Beneyto (alcalde d’Albaida) i la promotora Alter S.A[11]. En aquest PAI hi havia la construcció de 1500 vivendes de luxe (Albaida 2181), amb un camp de golf, tot això comportava la requalificació de 2.100.000 m2

Francisco Cholvi Puig, al capdavant de l’empresa Alter S.A.( Alternativas de Promoción Economica y Urbana S.A.), havia estat comprant terrenys a la zona des de feia un any, malgrat que l’alcalde havia negat reiteradament l’existència de cap projecte (dient que en cas d’aparèixer ho faria públic immediatament...). Tot i aquestes afirmacions, en un decret de l’alcaldia datat del 2 de febrer del 2006, Beneyto demanava als serveis tècnics i jurídics de ajuntament, un informe sobre la petició de la promotora de realitzar un PAI a Albaida.

En la presentació pública del projecte, Alter S.A. es comprometia a pagar 1’5 milions d’euros al ajuntament d’Albaida “en compensació” per la requalificació (de major extensió que el total del sol urbà i industrial urbanitzat a la població). Segons la proposta de conveni que va fer l’empresa, el pagament de la “compensació” portaria a terme conforme es superen els tràmits legals, a canvi, l’ajuntament es comprometia a actuar amb “diligència” i dur a terme la “immediata i urgent” aprovació del conveni i la convocatòria d’un concurs públic “ajustat” a al acord en un termini anterior als sis mesos[12].

Aquest acord ha estat impugnat per l’Abogat del Estat [13] ja que incompleix la llei de Contractes, la LUV i les directrius de planificació municipal. També diu que la clàusula de pagament anticipat es “improcedent” ja que no existeix l’objecte del pagament (el obres no havien estat aprovades per conselleria) i es requalifiquen els terrenys a favor d’una persona concreta

Aquesta col.laboració per part del ajuntament no es va fer esperar, segons l’alcalde “Albaida será la afortunada ciudad que recibirá una lluvia de millones gracias a un proyecto que supondrá la creación de 1.500 empleos que ayudaran a capear la crisis del textil y permitirán a la ciudad doblar su actual población y asumir la posición que le corresponde”.

Enfront d’això també apareix una plataforma ciutadana “Albaida decideix”, promoguda des de l’associació Cultural la Morca i el Grup Ecologista les Tosquetes, amb la finalitat d’informar a la població de tot allò que no ha informat l’ajuntament.

D’entre els arguments que aquestos utilitzaren hi ha l’existència al municipi de 727 cases buides, que unides a les 1500 que es podríen construir dins el municipi seguint un desenvolupament urbanístic normal sumen un total de 2.227 vivendes disponibles, des de la plataforma qüestionen “quina es la necessitat de fer un PAI si poden vindre a viure al poble tots els que vullguen, amb possiblitat d’integrar-se sense crear cap gueto?”[14].

Pel que fa als 1.500 llocs de treball dels que parlava l’alcalde (aquestos polítics son molt ràpids alhora de parlar de milers de llocs de treball i beneficis al “pais” dels grans esdeveniments), des de la plataforma assenyalen que, una vegada passada la construcció del projecte, el camp de golf i la urbanització crearien un màxim de 150 llocs de treball (50 al camp de golf i 100 a l’urbanització)[15].

Arribats a aquest punt, cal assenyalar que aquestos projectes urbanitzadors es presenten amb una campanya de marketing, ofereixen una sol.lució al dèficit pressupostari dels ajuntaments que donen lloc a una millora del finançament a curt termini (amb l’increment dels impostos per l’activitat immobiliària però que te efectes catastròfics a llarg termini ja que es l’ajuntament el que haurà de respondre a la dotació de serveis (aigua, llum, comunicació, assistència social...). En les reunions informatives que va organitzar la plataforma de Bocairent, assenyalaven pràctiques que s’han dut a terme en aquest tipus de projectes, on una urbanització amb materials de baixa qualitat arribaría a suposar un increment del 300% dels beneficis per al constructor mentre el cost del manteniment anava a càrrec de les arques públiques (posaven l’exemple d’un asfaltat que durava poc més del que duraven les obres...).

Amb la proximitat de les el.leccions municipals, l’alcalde d’Albaida va paralitzar les gestions del projecte per a que els veïns decidiren amb el seu vot el que volien per a Albaida. Vinculava la seva opció a la del desenvolupament turístic, anunciant si guanyava un balneari, un camp de golf, un hospital, més places al centre de dia, un auditori...

Les el.leccions però no han castigat la conducta del alcalde, sinó mes be al contrari. Si al 2003 el PP “despoltronava” al PSOE (amb un Bodí que portava massa anys al poder), ara encara augmentava més el seu avantatge, amb un 58% dels vots emesos. L’abstenció va baixar del 29 al 12%, mostrant la polarització social que havia implicat la polèmica, però ací com a molts altres llocs (i un dels més significatius podria ser el Cabanyal), el model de desenvolupament a costa del balafiament del patrimoni no ha estat castigat sinó premiat per les el.leccions.

A Fontanars dels Alforins (on l’alcalde del PP també s’havia implicat en el projecte) el PP també va incrementar de 4 a 5 concejals (el PSOE quedava amb 2).

Tot i que en la majoria dels casos els ajuntaments on es participa d’aquest tipus d’urbanisme hi ha un govern del Partit Popular, hi ha que assenyalar que no hi ha en l’altre partit majoritari una alternativa a aquest model urbanístic, ja que també hi ha ajuntaments del PSOE que els accepten com per exemple els de Benissuera, Bellús, Salem, Benissoda, Penàguila (un camp de Golf) o Biar (camp de Golf i 1.900 vivendes).

La dilatació del procés amb les el.leccions i l’inici de la “crisi” immobiliària han paralitzat molts dels projectes. En el cas d’Albaida, l’empresa que l’havia de dura terme es troba en suspensió de pagaments i Francisco Cholvi, impulsor del PAI, va presentar un escrit amb al.legacions contra el PAI[16]. En aquest document, Cholvi ataca la gestió del govern de Beneyto i diu que el programa urbanístic aprovat per ell entra en contradicció amb la Llei del Sol i la LUV, contradiccions que suposarien la anulació de tot el procés seguit fins el moment. Aquest sosté que foren aquestos “graves vicios de legalidad” els que feren que Alter S.A. no participara en el concurs públic (que va ser adjudicat finalment a Turismelar Promociones S.L.. Cholvi reclama de la nova promotora la devolució dels 900.000 euros que havien pagat a l’ajuntament i el pagament dels treballs realitzats fins el moment (com estipulava en el conveni que havien signat amb l’ajuntament en cas de que no foren ells els que feien les obres..) Per la seva part la nova empresa ha reduït en 600.000 m2 l’espai a construir.

La quantitat de casos a la comarca de la Vall d’Albaida segueix fins a 13 projectes. Està clar que molts d’ells no tiraran endavant, ja que l’actual context econòmic fa inviable una oferta de vivenda d’aquest tipus. Aquestes son les característiques dels altres projectes que podem trobar;

En tots els casos, es tracta de projectes segregats del nucli urbà tradicional i es troben sobre aqüífers deficitaris (els aqüifers U. H. 32 de la Serra Grossa, U.H. 37 Benicadell i U.H.37 Almirante Mustella). La informació sobre el consum estimat de les urbanitzacions està extreta del dossier de la CEVA sobre les requalificacions a la Vall d’Albaida[17]

Benissuera

En aquesta població, de 195 habitants i govern “socialista” han requalificat 500.000 m2 per construir 400 vivendes, un geriàtric (això suposaria un increment del 600% de la població). L’ajuntament ha sol.licitat informació a la Confederació Hidrogràfica del Xúquer sobre la previsió i disponibilitat d’aigua sense presentar cap copia del projecte (tot dient que “no tenen exemplars suficients”...) per el que no han pogut emetre cap informe[18].

El projecte ocuparia el 80% del terme municipal (l’altre 20% es troba en zona inundable del pantà de Bellús). Pareix que la suspensió de pagaments de l’empresa promotora ha refredat l’execució.

Bellús

Amb 388 habitants, la requalificació afectaria a 238.157 m2, que passen d’ús agrícola a us residencial. El projecte inclou 400 vivendes, “embarcadero” i un hotel balneari. Aquest projecte tindria unes necessitats hídriques de 170.000 m3 anuals (el consum actual de Bellús es situa en uns 35.679m3...) i no hi ha actualment un informe oficial favorable sobre la disponibilitat de recursos hídrics.


Beniatjar

En aquest municipi de 235 habitants s’han requalificat 530.812m2, que comparat amb el sol urbanitzat actualment (44.400 m2) presenta un increment del sol urbanitzable del 1.195%). Tampoc compten amb un informe favorable pe que fa als recursos hídrics, però es calcula que passarien d’un consum de 22.365m3 a 114.153 m3.

A més a més, aquest PAI es troba fora del casc urbà a escassos metres del Paratge Protegit del Benicadell i la fiscalia investiga un presumpte delicte de corrupció.

Vicente Juan Blasco Ibañez, l’administrador de la promotora “Villas del Benicadell S.L.” està casat amb la tècnica del ajuntament que redacta els informes per al PGOU (Pla General d’Ordenació Urbana) de Beniatjar. La redacció del PGOU, que va costar 60.000 euros, la va pagar l’empresa promotora a canvi que l’ajuntament (del PP) modificarà la classificació urbanística dels terrenys que havia anat adquirint la mateixa empresa[19], que fins eixe moment eren “sol agrícola no-urbanitzable”.

A més a més una de les compravendes de terreny va ser protagonitzada per l’ex-alcalde i concejal José Cortell Cortell. Segons la fiscalia, aquest va comprar uns terrenys per 2.860 euros al abril del 2005 i els va vendre tres mesos després per 16.240 euros a la promotora “Villas del Benicadell S.L.”[20].

La Pobla del Duc

A aquesta població de 2.600 habitants es va aprovar al novembre del 2005 la construcció de 500 vivendes, es requalifiquen 378.000m2 (amb un increment del 73% del sol urbanitzable i un increment poblacional del 57%).

En aquest cas, l’empresa immobiliària Zaragoza e hijos S.L, a més del sector residencial Benifumet, havia presentat un projecte de Polígon Industrial que també va ser aprovat.

Terrateig

Al desembre del 2005 l’alcaldessa Consuelo Fenollar va aprovar un primer dels PAI i al gener del 2005 un segon. El primer, de la constructora Avilés, proposava la construcció de 400 vivendes mentre el segon, a càrrec de “Terrateig Urbana” en construiría 200 més. En total s’anaven a construir 600 vivendes amb camp de Golf ( un dels nuclis es trobava en una zona inundable per la futura presa del riu Vernissa...), tot açò en un poble de 280 habitants i 134 cases.

A aquesta requalificació també hi ha indicis de prevaricació, l’equip tècnic (aparellador i arquitecte) que treballa a l’ajuntament es el mateix que es troba baix sospites de “cohecho” i delicte urbanístic a Benicolet. L’aparellador està rel.lacionat amb l’empresa que ha comprat els terrenys.

En el cas de Terrateig , la total desconsideració de l’ex-alcaldessa Consuelo Fenollar (la mare de Gregorio Ordoñez), ve de lluny. Fa uns anys van requalificar el paratge de la Font del Llop, que va passar en un tres i no res de zona d’interes paisatgístic a zona d’explotació minera (per explotar argila a cel obert). En aquella ocasió, un dels concejals estava rel.lacionat amb l’empresa extractora (era soci d’una ceràmica). La defensa que va fer l’alcaldessa de la requalificació (que al final va ser aturada gràcies a la movilització al poble) va deixar perles tals com “en la sierra sobran pinos” (els incendis del 1994 havien devastat la comarca i aquell era un dels pocs racons amb bosc).

Amb les últimes el.leccions municipals es va produir un canvi de govern, la nova corporació municipal es va reunir amb els promotors per a manifestar el seu desacord amb el projecte. El nou equip de govern, partidari d’un creixement menys agressiu va decidir el 26 d octubre del 2007, anular els dos PAI.

L’Olleria

En aquest cas, el PGOU, que duia pendent d’aprovació des del agost del 2003, va ser aprovat dos mesos abans de les el.leccions, incloent el PAI de les Vidales, un projecte de construcció de 1.475 vivendes de luxe (amb una requalificació de 1.844.000 m2) i un increment poblacional del 55%.

Després d’una moció de censura al abril del 2008, el nou govern municipal format per una coalició del PSOE i el Bloc han anul.lat el PAI.

Salem

A aquesta localitat de 500 habitants, hi ha una requalificació de 80.000 m2 (amb un augment del sol urbanitzable del 692%) per a construir 160 vivendes que duplicarien el nombre d’habitants.

Bèlgida

A aquesta localitat l’empresa “Zaragozá e Hijos” (la mateixa del PAI de la Pobla del Duc), ha presentat un projecte fa poc temps, quan ja s’albirava la “crisi immobiliària”. La requalificació afecta 1.200.000 m2 on es construiran entre 1.500 i 2.000 vivendes i un hotel. Aquestos terrenys limiten al sud amb la futura autovia CV-60 l’Olleria-Gandía.

El desmesurat creixement suposaria a aquest poble de 730 habitants un augment d’entre 4.500 i 6.000 persones.


Benissoda

A aquesta població de 350 habitants hi ha una requalificació de 80 a 100.000 m2 on es construiran entre 100 i 120 vivendes (amb un increment poblacional del 100%).

Benicolet

A Benicolet, de 500 habitants trobem el cas més exagerat de creixement desmesurat. El projecte, que ha estat desestimat fins tres vegades per Consellería, contempla la requalificació de 3 milions de metres quadrats de sol no urbanitzable forestal, que passaria a ser urbanitzable.

El projecte inclou la construcció de 3.500 vivendes a la serra de benicolet, segregades del casc urbà i suposaríen un increment poblacional del 2.100% (10.500 persones).

Com es pot vore en aquest cas, la desestimació del projecte per part de l’administració no implica que aquest no es torne a presentar. La fiscalia del tribunal superior de justícia estudia les vinculacions de l’equip tècnic municipal (el mateix que hi ha al darrere de les requalificacions a Terrateig) així com les del alcalde amb una de les constructores promotores del projecte.


[1] Segons l’informe de la CEVA,

[2] Pareixen significatives les dues arees que inclou aquesta consellería...

[3] Crònica nº543 22 d’abril 2005 pp 6

[4] Utlitiza les dues empreses per a anar canviant als treballadors i no tindre que fer contractes indefinits...

[5] Prenent com a multiplicador la mitjana de persones per vivenda (2’77) de la província de València segons l’Institut Valencià d’Estadística.

[6] Crònica nº536 25 de febrer 2005 pp10

[7] Crònica nº540 1 d’abril del 2005 pp 1

[8] En converses informals s’ha assenyalat que el motiu real fou l’oposició d’un multimilionari propietari d’una companyia de vols de baix cost que no volia veins...

[9] Crònica nº561 30 d’Octubre del 2005.

[10] Segons la Coordinadora aquest informe s’el.laborà entre el 17 i 18 de maig, en menys de 24 hores.

[11] Levante-EMV 13 de Maig del 2006

[12] Levante-EMV 16 maig 2006 pp26

[13] Levante-EMV 7 de març del 2007

[14] Levante-EMV 4 de novembre del 2006

[15] Segons Paco Molina, de CCOO.

[16] Levante-EMV 6 de Juny del 2008 pp 20

[17] El càlcul l’han fet tenint en compte que; els habitatges plurifamiliars (com els pisos) consumeixen entre 70 i 90 litres per persona i dia. Per a les cases unifamiliars el consum es dispara a entre 130 i 380 litres. S’estima de forma generalitzada que el consum d’aigua és de 250 litres per persona i dia. D’aquest calcul s’extreu el consum anual.

[18] Segons va comunicar la Confederació Hidrogràfica del Xuquer al CEVA.

[19] Levante-EMV 14 d’abril del 2007

[20] A més a més, Cortell ja era propietari de part dels terrenys que es van requalificar.